Флиппинг (англ. to flip — «переворачивать») – это стратегия инвестирования, в основе которой лежит перепродажа недвижимости. Флиппинг пришел к нам из США, где он активно используется на протяжении десятилетий. Стратегия настолько популярна, что про нее снимают реалити-шоу и создают компьютерные игры.
В чем суть флиппинга?
Флиппер подбирает перспективную недвижимость с дисконтом 20-30%, создает добавочную стоимость (приводит квартиру в порядок, делает качественный эксклюзивный ремонт в посредственной новостройке, декорирует и привносит в пространство смыслы, в общем, заметно улучшает жилье) и продает объект дороже.
Важно не просто купить дешевле и продать дороже, а предложить рынку действительно ценный продукт, например, квартиру с отличным расположением и стильным ремонтом, готовую к въезду жильцов.
Эта стратегия хорошо работает даже при стагнации рынка. Главное – быстро завершить цикл купли/продажи. На все про все у флиппера есть 3-4 месяца, ведь для того, чтобы выйти на нужный уровень дохода, важно как можно скорее переходить к следующему объекту. Выгоднее сделать 4 объекта с доходностью в 900 000 рублей (4 * 900 000 = 3 600 000), чем 3, но с доходностью в 1 000 000 рублей (3 * 1 000 000 = 3 000 000), поэтому не стоит затягивать с продажей даже если кажется, что вы вложили в объект свою душу. Ради скорости сделки флипперы могут пойти и на дисконт в 5-10%. Флиппинг может считаться успешным, если приносит до 30% дохода.
Как выбрать перспективную недвижимость?
При покупке квартиры для перепродажи нужно учитывать следующие параметры.
- Расположение. Учитывая короткие сроки, в которые нужно уложиться флипперу, важно выбирать квартиру в районе с уже сформированной инфраструктурой. Ждать, когда локация будет благоустроена, просто нет возможности. Наличие поблизости различных инфраструктурных объектов (учебные заведения, клиники, бизнес-центры, торговые центры, парки, спортивные комплексы, парки) расширяют аудиторию возможных покупателей.
- Транспортная доступность. Недвижимость будет высоколиквидной при условии, что станции метро или остановки автобусов, трамваев, троллейбусов будет находиться не далее, чем в 5-10 минутах ходьбы.
- Площадь квартиры. Однокомнатные квартиры стоят дешевле и продаются быстрее. Кроме того, ремонт на небольшой площади точно обойдется дешевле, поэтому такой вариант идеален для начинающих. Опытные флипперы могут работать с недвижимостью любой площади.
- Вид из окна. Недвижимость, расположенная на высоком этаже, с панорамным видом на город, а еще лучше – на лес, реку, парк, считается перспективной с точки зрения перепродажи. А вот окна, выходящие на шумную автомобильную дорогу, существенно снижают шансы на быструю и выгодную продажу. Если к тому же квартира находится на первом этаже, работать с ней точно не стоит.
- Состояние дома. Выбирая между равноценными квартирами, потенциальный покупатель скорее выберет ту, что расположена в новом или в свежеотремонтированном доме, поэтому инвестор должен придирчиво оценить состояние фасада, подъездов, лестниц, лифта, мусоропроводов и общую атмосферу дома перед покупкой.
Чтобы флиппинг сложился, сравните стоимость квартиры с аналогичными объектами, но уже с ремонтом. Так вы получите представление о том, сколько можно будет выручить, и сможете поставить себе достижимую цель.
Если вы определились с недвижимостью для флиппинга, убедитесь, что с документами все в порядке. Для этого проверьте следующее:
- количество собственников и действительность их паспортов,
- документы, устанавливающие права собственности на недвижимость (свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, долевого участия, уступки права требования, договор приватизации),
- выписка из ЕГРН не старше одного месяца,
- справка о зарегистрированных лицах, которая предоставляется паспортным столом, управляющей компанией, МФЦ,
- справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам,
- справки владельца об отсутствии постановки на учет в психоневрологический и наркологический диспансер.
Оценить достоверность документов самостоятельно непросто. Чтобы исключить риски, лучше работать с новостройками напрямую от застройщика.
Как зарабатывать на перепродаже квартир?
Работа флиппера находится на стыке маркетинга, дизайна, психологии и риелторского мастерства. Талантливому инвестору под силу выделить объект на фоне конкурентов и поднять настоящий ажиотаж среди представителей целевой аудитории. Причем для этого совершенно не обязательно устанавливать золотые унитазы. Порой достаточно владения приемами хоумстейджинга – особыми техниками предпродажной подготовки, которые включают в себя мелкий ремонт, профессиональный клининг, установку недостающей мебели и декорирование пространства. Безусловно, бывают и сложные случаи, требующие капитального ремонта, вывоза мусора, закупки покупки новой мебели.
Выгодно ли покупать квартиру для перепродажи?
По итогам первых шести месяцев 2023 года уже можно констатировать, что количество сделок с целью флиппинга увеличивается. Краткосрочная стратегия инвестирования в недвижимость подходит для тех, кто располагает свободными средствами и временем, готов вникнуть в нюансы и не боится интенсивной работы. Результат не заставит ждать, ведь при правильном подходе получить отдачу можно будет уже спустя 3-4 месяца.
Эксперты подчеркивают, что даже если цены на недвижимость будут падать, за небольшой период цикла работы над объектом они не снизятся больше, чем размер дисконта. Кроме того, еще одной стратегией для флипперов является сдача объекта в краткосрочную и долгосрочную аренду в случае отсутствия подходящего покупателя, что в любом случае не оставит инвестора в проигрыше.
Если вас интересует перепродажа квартир в новостройках, обратите внимание на предложение группы компаний «Вертикаль», которая осуществляет строительство жилых комплексов в Ростове-на-Дону и в Краснодарском крае. Застройка ведется в спальных районах с полной развитой инфраструктурой.