Несмотря на турбулентность и значительное количество факторов неопределенности рынок недвижимости остается стабильным. При этом одной из явных тенденций является смещение фокуса инвесторов в сторону коммерческих объектов. Разберемся, чем это вызвано.
Что такое коммерческая недвижимость?
Коммерческая недвижимость – это помещения, здания, сооружения, которые используются для ведения коммерческой деятельности, получения прибыли или преумножения капитала. В частности, в эту категорию входят торговые помещения, гостиницы, апартаменты, офисы, различные технические помещения, склады и т.д. Коммерческая недвижимость может быть приобретена как юридическими лицами, ИП, так и физическими лицами. Возможно приобретение с привлечением заемных средств.
Чем привлекательна коммерческая недвижимость для инвесторов?
Прежде всего, на повышение привлекательности инвестиций в коммерческую недвижимость работают нестабильность валютного и фондового рынков, а также высокая макроэкономическая неопределенность. В таких условиях инвесторы рассматривают вложение в коммерческую недвижимость как надежную и практически безрисковую альтернативу ценным бумагам и банковским вкладам.
Другим фактором, повышающим привлекательность, является невысокая конкуренция в этой сфере. Это объясняется дефицитом качественной коммерческой недвижимости на рынке, который формировался на протяжении последних лет. Также значение имеет и отсутствие опыта работы с коммерческой недвижимостью у большинства инвесторов. Таким образом, имея осведомленность или получив консультацию эксперта в этой сфере, можно выбрать более чем интересный объект для выгодных вложений.
Еще одним важным фактором является общая регламентированность рынка коммерческой недвижимости. Так, арендодатель не часто привлекается к решению вопросов, связанных с эксплуатацией недвижимости. Арендатор самостоятельно выполняет ремонт в соответствии с концепцией своего бизнеса. Также нередко он сам оплачивает коммунальные расходы и общается с управляющей компанией.
Наконец, коммерческая недвижимость не лишена других классических преимуществ, присущих объектам недвижимости, - защита капитала от инфляции, обеспечиваемая за счет прироста стоимости базового актива, многовариантность использования, а также возможность получения пассивного дохода.
Состояние рынка коммерческой недвижимости 2024
Согласно данным, приведенным консалтинговой компанией CORE.XP, по итогам 2023 года инвестиции в коммерческую недвижимость в нашей стране выросли на 31%, достигнув рекордных 700 миллиардов рублей. Однако вызвано это уходом зарубежных компаний и срочной необходимостью продажи ими своих активов.
Как уже отмечалось выше, рынок коммерческой недвижимости демонстрирует завидную стабильность. Так, по данным Focus Technologies за 2023 год арендаторы, особенно fashion-сегмента, общепита, а также специализированная розница (зоотовары, косметика, парфюмерия, демонстрируют высокий интерес к объектам недвижимости, активно открывают новые точки, что приводит к дефициту качественных торговых площадей. В сегменте стрит-ритейла (стритфуд, бакалея, винные магазины, табак) наблюдается двукратное увеличение количества заключенных сделок.
Виды коммерческой недвижимости
Среди наиболее доходных видов коммерческой недвижимости для инвестиций в 2024 году можно выделить следующие.
-
Площадки, предназначенные под общепит
Помещения, используемые для организации заведений общественного питания, относятся к коммерческой недвижимости и по доходности от инвестиций являются, пожалуй, одними из самых выгодных. Это связано с определенной консервативностью заведений общепита. Действительно, изменение месторасположения может больно ударить по посещаемости заведения. Постоянные клиенты привыкают к определенной локации и могут не захотеть ехать в другой район города ради суши и роллов. Да и сам переезд – сложная задача для ресторана или кафе.
При выборе площадки для инвестиций под общепит стоит учитывать наличие сложившихся пешеходных и туристических потоков, станций метро и остановок общественного транспорта поблизости. Важным аргументом для будущих арендаторов-рестораторов станет наличие как отдельного входа с улицы, так и черного хода для разгрузки продуктов. Планировка помещений должна позволять как организовать полноценный торговый зал, так и оборудовать удобную кухню. Критически важным для общепита является наличие условий для качественной вентиляции.
-
Торговые объекты
К этой категории относят широкий спектр объектов – от небольших магазинчиков, расположенных на первых этажах жилых многоэтажек, до крупных торговых комплексов. В России не разработана единая классификация торговых помещений. Чаще всего риелторы пользуются такими параметрами как площадь, охват целевой аудитории, особенности продаваемых товаров, состав арендаторов и т.д. Согласно европейской классификации, выделяют следующие виды торговой недвижимости:
- микрорайонные, в которых продаются товары повседневного спроса и оказываются бытовые услуги,
- окружные, предлагающие расширенный за счет модных брендов ассортимент товаров. Как правило, располагаются вблизи центральных магистралей,
- региональные, охватывающие аудиторию сразу нескольких районов и предлагающие не только товары и услуги, но и условия для досуга и развлечений.
Доходность от инвестиций в коммерческую недвижимость торгового типа является высокой, однако, для этого важно правильно выбрать месторасположение.
- Торговые точки, которые располагаются на первой линии, обладают большим потенциалом и способны активнее привлекать покупателей. Не менее важно наличие вокруг целевой аудитории.
- При выборе площади в торговом комплексе стоит обратить внимание на наличие и расположение якорных арендаторов – крупных сетевых супермаркетов, гипермаркетов техники или мебели. Такие игроки притягивают огромное количество посетителей, словно магнит. Если торговая точка будет располагаться на пути следования посетителей к якорному арендатору, - хороший трафик гарантирован.
- На центральных улицах города лучше всего открывать непродовольственные магазины, а в спальных районах – супермаркеты, бакалеи, товары для дома, аптеки.
-
Гостиницы и апартаменты
Гостиничная недвижимость, предназначенная для временного проживания, представлена в двух основных видах – гостиницы и отели различной звездности и хостелы. Наибольшую доходность гостиничная недвижимость приносит, если она расположена в центре города, возле ЖД вокзалов и аэропортов, неподалеку от основных бизнес-центров, а также на пути туристических потоков.
Апартаменты – это помещения, по условиям близкие к жилой недвижимости и предназначенные для краткосрочного или среднесрочного проживания. Однако в соответствии с действующим российским законодательством апартаменты относят к коммерческой недвижимости, и не похоже, что правовой статус апартаментов изменится в ближайшее время. Таким образом, в апартаментах можно жить, но нельзя получить постоянную регистрацию. Закон не обязывает застройщика возводить инфраструктуру (детские сады, поликлиники и т.д.) вокруг апартаментов, поэтому цены на такую недвижимость ниже в среднем на 20%, а окупаются они на 5 лет быстрее, чем жилая недвижимость. С 2023 года сдавать в аренду апартаменты могут не только ИП и юридические лица, но и самозанятые.
-
Объекты свободного назначения
В эту категорию входят помещения, которые могут быть использованы под различные цели (от бакалеи до кафе, от аптеки до парикмахерской) и, соответственно, перепрофилированы под эти цели. Как правило, такие помещения имеют хорошее расположение с высокой проходимостью.
Способы получения прибыли от владения коммерческой недвижимостью
- Аренда. Вы можете сдавать свою коммерческую недвижимость в аренду, получая ежемесячный доход от арендной платы. Это один из вариантов получения пассивного дохода.
- Покупка и перепродажа. Вы можете купить коммерческую недвижимость по низкой цене и продать ее по более высокой цене, получив прибыль. При продаже физлица платят НДФЛ в размере 13%, ИП - 15%, а юридические лица — НДС в размере 20%.
- Развитие. Вы можете купить коммерческую недвижимость и развивать ее, например, выполнить ремонт, реконструкцию, дробление пространства на несколько помещений, чтобы увеличить их стоимость и сдать в аренду или продать по более высокой цене.
- Открытие своего бизнеса. На базе приобретенной недвижимости можно открыть и развивать собственное дело. Приумножение капитала будет достигнуто за счет доходов от бизнеса, а также роста рыночной стоимости объекта недвижимости.
Преимущества инвестирования в коммерческую недвижимость
- Высокая доходность. Коммерческая недвижимость может приносить значительно больший доход, чем жилые объекты. Это связано с тем, что арендные ставки на коммерческую недвижимость выше, чем на жилую.
- Долгосрочность инвестиций. Объекты, предназначенные для ведения бизнеса, сдаются на длительный срок, что обеспечивает стабильный доход в течение многих лет.
- Разнообразие объектов. Коммерческая недвижимость включает в себя различные объекты, что позволяет инвесторам выбирать наиболее подходящий для них тип.
- Потенциал роста стоимости. Со временем стоимость объекта увеличивается, особенно если он расположен в развивающемся районе, или если в нем были проведены ремонтные работы и модернизация.
- Защита от обесценивания. Инвестиции в коммерческую недвижимость надежно сохраняют сбережения от инфляции в любые, даже в кризисные времена.
Собственник коммерческой недвижимости должен платить налог на имущество, ставка которого варьируется в зависимости от региона. С 2023 года налог на недвижимость юридических лиц будет рассчитываться на основе кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Говоря о недостатках коммерческой недвижимости в качестве объекта для инвестиций, стоит отметить высокую стоимость первоначальных вложений. Однако решить эту проблему позволяет ипотечное кредитование. Оформить кредит на приобретение коммерческой недвижимости могут как физические, так и юридические лица, а также ИП.
Заключение
Инвестиции в коммерческую недвижимость – это эффективный способ сбережения и приумножения средств как для крупных компаний, так и для активных частных инвесторов. Если вас интересуют вложения в коммерческую недвижимость, обратите внимание на предложение группы компаний «Вертикаль», которая успешно возводит большой объем торговых помещений и объектов гостиничной недвижимости. Вы можете инвестировать в них как на начальных стадиях реализации проекта, так и по завершении строительства. Это позволит вам получить ликвидный актив для последующей сдачи площадей в аренду или продажи.