Существуют разные способы инвестирования свободных денежных средств – покупка акций, облигаций, приобретение валюты. Однако в существующих реалиях структура классического инвестиционного портфеля в нашей стране изменилась. На фоне этого, а также под действием тревоги за сохранность своих сбережений многие вернулись к истокам и вновь обратили внимание на квартиры как инвестиции в 2024. Из этой статьи вы узнаете, стоит ли покупать квартиру для инвестиций в условиях текущей экономико-политической ситуации, а также поймете, на какие критерии нужно обратить особое внимание при выборе квартиры для инвестирования.
Состояние рынка жилой недвижимости в 2024 году
2024 начался довольно позитивно для застройщиков и девелоперов. Рынок видит стабильный спрос и положительную динамику. Это объясняется сразу несколькими факторами. Во-первых, процентные ставки находятся на уровне, приемлемом для многих покупателей. Во-вторых, сохраняются льготные ипотечные программы, поддерживающие активность на рынке. В-третьих, застройщики сокращают объемы вводимого жилья, что позволяет достичь баланса.
Эксперты подчеркивают, что квартиры в новостройках гораздо ликвиднее вторичного жилья. Объем предложений от застройщиков на квартиры в новых домах, недавно введенных в эксплуатацию, не превышает 10%. Это означает, что в случае необходимости перепродать такую квартиру будет легко.
При сохраняющемся высоком интересе к недвижимости предпосылок для снижения цен не наблюдается. В долгосрочной перспективе цены вырастут. Причинами этого с высокой вероятностью станут новые меры поддержки от Правительства РФ. Одной и них станет предоставление льготного ипотечного кредитования педагогам, которые участвуют в программе «Профессионалитет».
Как правильно выбрать квартиру для инвестирования?
-
Решите, кто ваша целевая аудитория
Жилую недвижимость для инвестиций покупают либо для последующей сдачи в аренду, либо для перепродажи, поэтому, прежде чем разбираться, как выбрать квартиру для инвестиций, важно понимать, кто ваш потенциальный арендатор или покупатель. Прописав портрет типичного представителя вашей ЦА, вы поймете, какую квартиру купить для инвестиций, что в ней должно быть, и где она должна находиться.
Например, если вы хотите сдавать квартиру студентам, значит, достаточно студии или однокомнатной квартиры, расположенной вблизи ВУЗов или удобных транспортных развязок, а если ваш потенциальный покупатель – это многодетная семья, значит, особое значение будет иметь наличие детских садов, школ, поликлиник, парков поблизости. Наконец, понимание вашей целевой аудитории позволит определить, с кем вы точно не хотите иметь дела, – арендаторы с домашними животными, мигранты, тусовщики и т.д.
-
Изучите информацию на сайтах застройщиков и на специализированных форумах
Инвестиции в новостройку на этапе закрытых продаж остаются одним из наиболее выгодных решений, но, чтобы взять квартиру по максимально выгодной цене, нужно хорошо изучить рынок и знать, где купить квартиру для инвестиций. Посетители профильных форумов и Телеграм-каналов, как правило, первыми узнают, где и какие застройщики покупают участки земли, и что они планируют на них строить. Кроме того, на форумах можно получить информацию о планах благоустройства территорий и развития транспортной инфраструктуры, что влияет на динамику цен на недвижимость.
Следить за стартом продаж лучше всего на сайте застройщика, например, группа компаний «Вертикаль» регулярно обновляет информацию и демонстрирует ход работы над каждым проектом. А получить выгодное предложение можно, обратившись в офис продаж.
-
Оцените транспортную доступность
Возможность быстро добраться до цивилизации – приоритетный критерий при выборе инвестиционной недвижимости. Оцените квартиру с точки зрения как покупателя с собственным автомобилем, так и пассажира общественного транспорта.
- Для водителей будет важно наличие удобных парковочных мест, а также интенсивность движения, особенно в часы-пик. Если поездки на работу будут занимать по три часа – ликвидность жилья не будет высокой.
- Для тех, кто пользуется общественным транспортом важна пешая доступность остановок. Причем пешая доступность – это субъективное понятие. В среднем, расстояние до 700-800 м. считается оптимальным. Следует помнить, что расположение локации непосредственно рядом с остановкой общественного транспорта может, напротив, оказаться недостатком по причине высокого уровня шума и выхлопов.
Кроме расстояния до остановки, важна и местность, по которой проходит путь. Одно дело, если будущему покупателю предстоит приятная прогулка через парк или по благоустроенной улице, и совсем другое, если идти придется через заброшенные гаражи и промзону.
-
Проанализируйте район
Если вам приглянулось предложение застройщика, внимательно изучите район как по отзывам жителей в Интернете, так и лично. Ничто не сравнится с вашим собственным впечатлением от локации. Оценку инфраструктуры нужно выполнять в зависимости от потребностей целевой аудитории. В целом, обратите внимание на наличие или отсутствие магазинов товаров первой необходимости, крупных торговых центров, государственных поликлиник и частных мед.центров, детских садов, школ, парковочных мест, зеленых зон. Также нужно посмотреть, какой контингент в основном проживает в этом районе, насколько активна жизнь, нет ли поблизости свалок, кладбищ, заводов, какова экология местности и уровень качества воздуха, а также попытаться спрогнозировать, как эта локация будет выглядеть через несколько лет.
-
Оцените параметры ЖК
Каждый застройщик классифицирует свои объекты в зависимости от класса – эконом, комфорт, бизнес. От этого зависит выбор отделочных материалов, концепция благоустройства. Помимо класса жилья стоит обратить внимание на количество автомобилей, на которые рассчитан паркинг. Отсутствие возможности припарковать авто или космические цены за машиноместо могут снизить ликвидность объекта или вашу прибыль от инвестиции. Также важно наличие кладовых и колясочных. Кладовые приобретаются отдельно. Колясочные являются местами общего пользования для всех жильцов дома.
-
Подберите оптимальную площадь и количество комнат
Выбор напрямую зависит от характеристик района, в котором расположена недвижимость. Например, если это тихое место в спальном районе в окружении развитой инфраструктуры и мест для отдыха, значит, оно будет в основном привлекать семьи с детьми, которые нуждаются в просторных квартирах. Если же это ЖК, расположенный на оживленной улице, неподалеку от бизнес-центров, ВУЗов, развлекательных заведений, значит, в большей степени квартиры будут востребованы среди студентов, деловых людей, туристов, которым достаточно студии или небольшой однокомнатной квартиры.
На практике, с точки зрения инвестирования наиболее выгодны квартиры с небольшой площадью. Арендаторы чаще всего обращают внимание не на метраж, а на количество комнат. Покупателей, как правило, интересует общая стоимость недвижимости. Квартира с меньшей площадью будет иметь наиболее низкую стоимость и высокую ликвидность. Еще больше повысить ликвидность можно с помощью перепланировки и разделения большой комнаты на две.
-
Выберите удобную планировку
Застройщик может предложить либо европланировку, либо классическую.
Квартира с европланировкой включает в себя просторную кухню, объединенную со столовой и гостиной. Площадь этой зоны, как правило, составляет около 25-30 кв.м. Перегородки или мобильные ширмы позволят разграничить пространство на функциональные зоны. Остальные комнаты имеют более скромную площадь. Квартира с классической планировкой имеет традиционную небольшую кухню и жилые комнаты. Учитывая высокую стоимость квадратных метров, европланировка, позволяющая выжать максимум из жилой площади, более предпочтительна. Главный признак удобной планировки – отсутствие квадратных метров, которые никак нельзя использовать. Например, в старых домах такими являются длинные узкие коридоры.
-
Подберите оптимальное расположение квартиры в жилом комплексе
В одном и том же ЖК могут быть как суперликвидные, так и непопулярные квартиры. Это зависит от расположения. Традиционно неудачный выбор – это первые и последние этажи. Однако сегодня в ЖК на последнем этаже могут размещаться технические помещения, поэтому квартира под ними уже не рискует быть затопленной. В других домах квартиры на последних этажах могут иметь панорамные окна и лоджии, становясь похожими на пентхаусы, что, безусловно, является плюсом.
Оптимальный вариант – это средние этажи, но нужно рассматривать каждый проект индивидуально. Например, окна квартиры могут выходить на другой дом, расположенный на совсем небольшом расстоянии. В таком случае лучше взять квартиру на более высоком этаже.
Если неподалеку проходит оживленная автодорога, нужно учитывать, есть ли преграды в виде высоких деревьев или других зданий. Они снизят влияние шума и выхлопов. Если никаких препятствий нет, выбирайте квартиру на более высоких этажах.
Также следует оценить вид из окон. Панорама кладбища значительно снизит ликвидность, а вот умиротворяющий пейзаж лесопарковой зоны, напротив, поднимет ее. Квартиры с окнами во двор предпочитают семьи с детьми. Для покупателей студий и однокомнатных квартир, как правило, вид из окон не так принципиален.
Преимущества инвестирования в жилую недвижимость
Если вы раздумываете, стоит ли инвестировать в квартиру, тщательно взвесьте все за и против. Среди преимуществ можно отметить следующие:
- возможность получать стабильный пассивный доход каждый месяц от сдачи недвижимости в аренду,
- рост стоимости капитала за счет увеличения цен на жилье, которое неизменно происходит в долгосрочной перспективе,
- защита от обесценивания и волатильности. Рост цен на жилье обгоняет инфляцию. При этом в отличие от фондового, рынок жилья не страдает от резких колебаний даже в период кризиса.
Говоря о недостатках жилья в качестве объекта для инвестиций, стоит отметить высокую стоимость первоначальных вложений. Однако решить эту проблему позволяет ипотечное кредитование, в том числе по льготным программам.
Заключение
Инвестиции в жилую недвижимость – это эффективный способ сбережения и приумножения средств для частных инвесторов. Если вас интересуют вложения в жилье, обратите внимание на предложение группы компаний «Вертикаль», которая ведет строительство жилых комплексов в Ростове-на-Дону и в Краснодарском крае. Застройка ведется в спальных районах с полной развитой инфраструктурой.
Вы можете инвестировать в них как на начальных стадиях реализации проекта, так и по завершении строительства. Это позволит вам получить ликвидный актив для последующей сдачи площадей в аренду или продажи.